sujet à préparer pour vendredi

Master 2 Droit Notarial – Année universitaire 2015/16
Cas pratique sur le congé pour vente
Monsieur Bartemius Croupton est propriétaire de nombreux biens immobiliers et vient vous
voir afin de vous demander conseil sur un certain nombre de situations « épineuses » qu’il
rencontre.
Dans un immeuble qui lui appartient, rue de la loge, il possède un appartement de 110 m2 qu’il
louait à usage d’habitation à Ron et Hermione Weasley dont le terme était au 30 janvier 2016.
Le 27 août 2015, il leur fait notifier contre signature le congé du bail par l’agent immobilier en
leur indiquant qu’il vendait leur appartement pour le prix de 320000 euros frais d’agence inclus.
Les époux Weasley l’ont alors informé, par un courrier du 1er septembre 2015, qu’ils se
portaient acquéreurs, ce qu’ils lui ont confirmés au téléphone quand il les a appelé le 5
septembre afin de convenir d’une date pour passer devant notaire. En effet, Ron Weasley lui a
alors expliqué qu’ils avaient pris rendez-vous avec le Crédit des Gobelins afin d’obtenir les
fonds nécessaires. Le 22 novembre 2015, époux Weasley font une contreproposition à 260 000
euros – en raison du plafond du prêt que peuvent leur consentir les banques – et Monsieur
Croupton vous explique avoir refusé l’offre trop basse. Le bail échu, les époux Weasley refusant
de quitter l’appartement, il les a assignés afin que la justice valide le congé et les expulse –
outre la demande d’une indemnité d’occupation. Il se demande néanmoins si leur demande
tendant à faire annuler le congé a des chances d’aboutir d’autant qu’il a signé un compromis de
vente pour 305 000 euros avec Cornellius Fudge.
Ce n’est pas son seul souci, tant et si bien qu’il commence à se dire qu’il ferait mieux d’investir
dans des actions beaucoup moins problématiques.
Il a un problème aussi avec sa résidence « Le Serpentard » sise rue des étuves. Cet immeuble
se compose de deux appartements et d’un local commercial. Il est propriétaire de l’appartement
du premier étage et du commerce depuis 1879, année de la mort de sa mère. Celui du second
appartenait à son frère qui l’avait revendu à M. Severus Rogue à qui, il vient de le racheter.
Il se retrouve empêtré avec des locataires dont il aimerait se débarrasser. Dans l’appartement
du 1e étage est loué depuis le 1er novembre 1989 par Albus Dumbledore qui a fêté cette année
ses 89 ans. Il a beau beaucoup aimer Dumbledore qui était ami avec sa mère, sa faible retraite
à 900 euros l’empêche de pouvoir louer au prix du marché et puis, il a d’autres projets. Il a
acheté l’appartement du 2nd étage à un bon prix vu qu’il était occupé par M. Neville Londubat
depuis le 1er mai 2014. Il vient vous voir car il aimerait bien se débarrasser de ces locataires et
ne sait pas trop quoi faire d’autant que son agent immobilier lui a dit que ce serait compliqué.
Il vient vous demander de l’aide car s’il veut récupérer les appartements c’est pour pouvoir les
vendre. En effet, une association sportive importante s’est positionnée pour lui acheter les deux
logements pour y établir son siège social car elle perd ses locaux au 1e janvier 2017.
Il a un autre souci avec un bail qu’il a consenti à M. Lovegood. En 1991, il lui a consenti un
« bail de location » de trois ans portant sur une maison qu’il possède dans le quartier des beauxarts.
Dans ce bail, il avait stipulé une clause 5.1 : « Le preneur est autorisé à exercer dans les
lieux toute activité professionnelle commerciale ou industrielle et à sous-louer à toute personne
physique ou morale à usage professionnel commercial industriel ou d’habitation ». En 1996,
M. Lovegood a sous-loué la maison à la SARL dont il est le gérant afin d’y gérer son journal
« Le Chicaneur ». Le 31 mai 2015, soit six mois avant le terme du bail, Monsieur Croupton a
notifié à Monsieur Lovegood son congé avec prise d’effet au 30 novembre 2015. Néanmoins,
M. Lovegood et la SARL le Chicaneur l’ont assigné afin de faire requalifier le bail de
commercial et d’obtenir la nullité du congé. Il vous demande ce qu’il en est sachant que pour
lui, il s’agissait d’un bail d’habitation dans lequel il tolérait que soient menées les activités
professionnelles de M. Lovegood.
Enfin, il rencontre un problème avec une opération immobilière dont il aimerait vous parler. En
janvier, il a d’acheté à Aiguelongue, après des mois de pourparlers (il négocie avec le vendeur
depuis 2013), un immeuble de type hôtel particulier afin de le diviser en appartements de
standing mais il a des problèmes avec la locataire Mme Trelawnay. Cette dernière s’est vu
notifier un congé pour vente avec prise d’effet au 31 mai 2016 contenant toutes les mentions
légales dont le prix de vente du bien fixé à 1 500 000 euros net vendeur. Toutefois, celle-ci
refuse de partir car son cousin étudiant en 3e année de droit lui a dit qu’elle avait le droit de
rester. M. Croupton est fort embêté. Il a déjà payé l’architecte et provisionné les frais des
travaux, sans compter qu’il a déjà des acheteurs pour 6 des 8 logements projetés. Il vous indique
que si cette dernière occupe le bien à titre de résidence principale selon les termes de son bail,
elle ne l’occupe pas effectivement et a découvert qu’elle le sous-louait par Air’bnb de manière
très fréquente.