A préparer pour l’intervention de maître Kluitjtmans

Cas pratiques – Droits de préemption (Fabienne KLUIJTMANS)
1°/ M. et Mme X vous appellent et vous informent qu’ils ont trouvé un acquéreur pour leur appartement situé à Montpellier, quartier Port Marianne. Ils souhaitent connaître les démarches à suivre pour parvenir à la signature de la vente. Quelles questions allez-vous poser aux parties et quelles démarches allez-vous entreprendre pour connaître les éventuels droits de préemption applicables ? Quels conseils allez-vous donner aux parties ?
2°/ M. X est propriétaire d’un immeuble situé à Lyon. Il est composé de 5 appartements et 5 caves. Deux appartements sont loués. L’un à Mme A, 45 ans, ayant un enfant de 9 ans à charge. L’autre à M. B, 50 ans, ayant à sa charge Mme C, 67 ans.
M. X a trouvé deux acquéreurs qui souhaitent acheter le bâtiment ensemble. Leur intention est de faire de gros travaux dans le bien, pour le remettre au goût du jour, puis de louer ou revendre les appartements. Quand vous téléphonez aux acquéreurs, ils vous expliquent toutefois qu’ils hésitent encore à garder un appartement pour eux-mêmes, afin d’y habiter. En outre, il se peut qu’ils achètent par le biais d’une SCI, mais ils ne se sont pas encore décidés à ce sujet.
Les parties vous demandent tout simplement de préparer un avant-contrat de vente.
Au vu des informations données par les parties, est-ce que le transfert de propriété pourra avoir lieu ? Les acquéreurs peuvent-ils acheter l’immeuble et réaliser comme bon leur semble des travaux, voire peut-être garder un appartement et éventuellement acheter le bien via une SCI ? Ou existe-t-il des droits de préemption qui risquent de bloquer le projet tel qu’envisagé par les acquéreurs ?
Pour y répondre, il vous appartient de lister les questions que vous vous posez d’une part, et celles que vous allez poser aux parties d’autre part.
Vous devrez ensuite tenter de trouver les réponses, tout en expliquant les démarches que vous entreprendrez pour traiter ce dossier.
Les parties attendent votre appel pour fixer une date de signature de l’avant-contrat. Vous devrez pourtant leur expliquer les problèmes qui peuvent se poser et les conseiller. Gardez en tête que, lorsque vous donnerez des informations aux clients, ces derniers vous répondront forcément par d’autres questions. Essayez de les anticiper pour ne pas vous trouver pris au dépourvu à chaque nouvelle question.
3°/ M. Z vous appelle. Il vous explique qu’il est gérant d’un syndic qui s’occupe de la résidence Beau Soleil. Celle-ci est achevée depuis avril 2015. Il se trouve que les couloirs de chaque étage sont des lots de copropriété différents, et que des quote-parts indivises de ces couloirs ont été vendues aux propriétaires des appartements ayant accès à ces couloirs.
Une assemblée générale a eu lieu récemment. Le syndicat des copropriétaires a voté l’acquisition de ces couloirs et l’annulation de ces lots de copropriété, afin qu’ils soient intégrés dans les parties communes.
Il vous demande donc de rédiger la vente et le modificatif de l’acte contenant état descriptif de division et règlement de copropriété.
Déterminez les droits de préemption applicables. Précisez les documents que vous allez devoir récupérer pour vous en assurer.
4°/ Un promoteur vient vous voir. Il souhaite acheter un terrain à Montpellier pour construire un immeuble dessus. Il vous explique que le terrain est constructible. Après avoir obtenu le titre de propriété, vous éditez un plan cadastral à jour et remarquez que les parcelles situées à l’ouest de ce terrain sont toutes bâties. Mais celles situées à l’est ne le sont pas. Vous vérifiez le zonage du PLU et découvrez que le terrain est situé en zone AU.
Quelles vérifications allez-vous faire pour savoir si un droit de préemption est applicable ? Les droits de préemption sont-ils à écarter ? Si oui, pourquoi ?