cours du 30/01/2010

Merci d'imprimer les cas ci-dessous et d'y jeter un petit coup d'oeil



RESPONSABILITé
du notaire et copropriété





CAS PRATIQUES








CAS N°1 :





Un
promoteur entreprend la réalisation d’un ensemble immobilier comprenant 65
villas destinées à être vendues en l’état futur d’achèvement, l’une de ces
villas étant réservée à l’usage du logement de gardien.


Cet
ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété.


A
cette fin, le promoteur rédige une notice descriptive conforme à l’arrêté du 10
mai 1968, notice destinée à être annexée aux contrats de réservation ainsi
qu’aux actes authentiques.


Cette
notice mentionne au titre des parties communes intérieures le logement du
gardien.


Le
promoteur sollicite l’intervention de son Notaire pour la rédaction du
règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.


Le
règlement de copropriété et l’état descriptif de division qui y est joint
mentionnent un lot n°65 désigné comme « une maison de gardien portant le numéro 65 des
plans de masse, composée de : … ladite maison d’une surface habitable
d’environ 61,10 m² et les soixante deux/dix millièmes (62/10.000^ème)
de la propriété du sol et des parties communes de l’ensemble immobilier. »


Les
actes authentiques régularisés par la suite avec les divers acquéreurs
mentionnent au paragraphe description, consistance et caractéristiques techniques
des biens objets de la vente, la description générale de l’ensemble immobilier
comme étant « L’entier
ensemble immobilier dénommé ….sera composé de soixante cinq villas avec jardins
privatifs, dont une villa constituée par le lot numéro 65 qui sera affectée au
logement du gardien. ».



Afin
de faire bénéficier les acquéreurs du régime de défiscalisation des LMP, le
promoteur vend le logement du gardien à la société de gestion des locations
pour la mise en place du gardien ainsi que des services de para-hôtellerie à
destination des locataires.





Le
Syndicat des copropriétaires revendique la propriété du logement du gardien
auprès du promoteur.


La
responsabilité du Notaire est-elle
susceptible d’être engagée ?








Cas n°2 :





Dans
une copropriété, les plans annexés au règlement de copropriété figurent des
emplacements de parkings numérotés de 1 à 31.


Le
règlement de copropriété ne mentionne pas ces emplacements comme des lots.








L’état
descriptif de division ne mentionne aucune répartition des charges pour ces
emplacements, y figure la simple mention « lots 1 à 31 réservés ».


Le
promoteur vend ces emplacements à une SCI.


La
SCI fait mettre en place un portail empêchant l’accès à ces emplacements par
les autres copropriétaires.


Le
syndicat des copropriétaires dispose-t-il d’un recours ?








Cas n°3 :





Un
immeuble composé de plusieurs appartements appartient à un seul propriétaire.


Celui-ci
envisage la vente d’un appartement.


Le
Notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente, rédige
préalablement un état descriptif de division comprenant la description de
chacun des lots avec affectation des tantièmes correspondant.


L’acte
de vente précise au titre des conditions particulières : « Les parties s’engagent à
établir, en suite des présentes, un règlement de copropriété concernant
l’immeuble dans lequel se trouve les biens et droits immobiliers vendus ».


Le
Notaire a-t-il correctement rempli sa mission ?








cas
n°4 :





Une
copropriété est constituée sur deux parcelles voisines A 416 et A 417.


Un
bâtiment est construit sur la parcelle A 416, la parcelle A 417, non
construite, étant désignée comme un lot n°5 : « une parcelle de terre d’une
superficie d’environ 666 m² avec, attaché audit lot, la faculté expresse de
construire des garages et/ou des parkings avec les 294/10.000^ème des
parties communes du sol. »


Lors
d’une assemblée générale du 12 janvier 2007, Madame MARTIN, propriétaire du lot
n°5 obtient le vote à l’unanimité de la résolution suivante : « Modification de la parcelle A
417 formant le lot n°5 : Madame MARTIN sollicite des membres de
l’assemblée générale l’autorisation d’édifier sur son lot une construction dont
la destination ne sera pas exclusivement à usage de garage mais qui bien
évidemment respectera les dispositions d’urbanisme applicables. »


Madame
DURAND, copropriétaire d’un appartement dans le bâtiment construit, est
valablement convoquée et vote pour cette résolution.


Le
procès verbal d’assemblée correspondant est valablement notifié.


Au
mois de mars 2007, Madame MARTIN vend son lot à Monsieur DUPONT.











Lors
d’une nouvelle assemblée, qui se tient le 6 septembre 2007, Monsieur DUPONT
sollicite l’accord de la copropriété pour la construction d’un bâtiment R+2 sur
le lot n°5.


L’autorisation
est rejetée.





En
suite de cette seconde assemblée, Madame DURAND et sa fille Mademoiselle
DURAND, sollicitent devant le Tribunal l’annulation de l’assemblée générale du
12 janvier 2007, notamment au motif que Mademoiselle DURAND, nue propriétaire
n’a pas été convoquée.


A
cette occasion le syndic apprend qu’en 2006, Madame DURAND a fait donation de
la nue propriété de son lot à sa fille, ce dont il n’a jamais été informé.





- L’action de Mesdames DURAND vous
paraît-elle fondée ?


- Le Notaire rédacteur de l’acte de
donation peut-il voir sa responsabilité
engagée ?








Cas
n°5 :





Un
ensemble immobilier fait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état
descriptif de division unique pour la construction de plusieurs bâtiments.


L’un
des bâtiments n’étant pas construit, il est mentionné dans le règlement comme
constituant le lot n°701 « provisoire ».


Le
règlement de copropriété comporte la désignation des bâtiments et notamment
pour le bâtiment non construit l’indication suivante :


« A titre indicatif, ce bâtiment
sera implanté dans la partie Sud Ouest du terrain, élevé sur sous-sol et
rez-de-chaussée de deux étages, et comportera :


Au sous-sol 33 box.


Ledit sous-sol devant faire l’objet aux termes des
présentes d’un lot transitoire n°601.


Aux niveaux RDC, R+1 et R+2 : au total 16
appartements à subdiviser


Lesdits appartements devant faire l’objet aux termes des
présentes d’un lot transitoire n°701 à subdiviser. »


Le
règlement comporte en outre la mention en annexe des plans de situations de
chaque bâtiment.





L’état
descriptif de division, en ce qui concerne l’affectation ou la destination de
chaque lot, dispose :


« Lot transitoire SEPT CENT UN (à destination
d’appartements pour une superficie habitable de 1.146 m² environ) à subdiviser
aux termes d’un état descriptif de division modificatif. »

















Le
règlement de copropriété mentionne également que :


« jusqu’à l’achèvement complet du
groupe d’immeubles, la propriétaire pourra procéder librement à la réunion ou à
la division des lots lui appartenant (sans limitation quant au nombre de lots
résultant de cette division) ainsi que des droits et charges y attaché et
pourra apporter seule les modifications corrélatives à l’état descriptif de
division, à la désignation des lots, à leur affectation, aux plans et à l’état
des répartitions des charges générales et spéciales, sans intervention des
autres copropriétaires et notamment, sans qu’il soit besoin de soumettre à
l’assemblée générale des copropriétaires, la répartition des charges entre les
lots issus de la réunion ou de la division. »





Le
promoteur entreprend la construction de ce bâtiment après que l’ensemble des
lots des autres bâtiments, antérieurement construits, aient été vendus.


Le
syndicat des copropriétaires diligente une action contre le promoteur pour
obtenir l’interruption des travaux au motif qu’aucun vote de l’assemblée n’a
autorisé les travaux.





- Le recours du syndicat des
copropriétaires vous semble-t-il fondé ?


- Le promoteur dispose-t-il d’un
recours contre le Notaire rédacteur du règlement de copropriété ?