Une question pour (futurs) notaires chevronnés !

Bonjour à tous !

Je me présente : laurence (morbihan, Bretagne), professionnelle de la santé. Voici une question que je propose à votre réflexion, plutôt difficile à "débrouiller"...

J'ai un projet d'accueil pour deux personnes âgées (ou un couple de personnes âgées) dépendantes ou non. La maison où je souhaite les accueillir (une maison familiale qui ne m'appartient pas) est actuellement en vente. Il y aurait l'espace pour accueillir deux personnes âgées, avec tous les soins adéquats, parc de promenade, vie de famille, etc...

Les conditions de famille d'accueil proposées par les pouvoirs publics (ddass) ne me satisfont pas pour moultes raisons... (délai d'agrément, faible rémunération , etc.) et j'aurais souhaité proposer une autre formule, comme suit :

- achat du bien par les (futures) personnes accueillies (qui deviennent donc propriétaires de la maison - ces personnes ne seront pas forcément un couple, donc envisager peut-être un achat en sci (?) ou autre ?

- au même moment, contrat de viager occupé (je deviens débitrentier), avec occupation commune (j'habite également les lieux, pour pouvoir m'occuper desdites personnes âgées)

- Au décès des personnes âgées, je deviens propriétaire de la maison.

Quid du bouquet et de la rente ? leur montant est-il libre ? doit-il suivre les barèmes usufruit/nuepropriété ? Ce type d'accord est-il légal (sachant que les personnes âgées en question sont saines d'esprit - faut-il d'ailleurs faire constater ce point particulier ?) Quid des risques d'une vente annulée, ou d'un contrat viager annulé ?

Au plaisir de vous lire
laurence

Bonjour Laurence,

Désolé d'avoir tardé à répondre, mais nous sommes actuellement en période de stage, et nous avons malheureusement moins de temps pour parcourir le forum...

Concernant votre question, c'est assez délicat, étant donné qu'elle requiert une certaine expérience pratique du mécanisme du viager. Je vais cependant tenter de vous donner des éléments de réponse.

Concernant la sci, celle-ci n'a d'utilité qu'en cas de transmission patrimoniale future du bien, donc dans votre cas il ne semble pas que cela soit vraiment nécessaire.

Concernant le bouquet, il est libre. En revanche, ce n'est pas le cas de la rente, dont le montant doit être calculé par rapport à un barême spécifique (prenant en compte l'espérance de vie etc...). En bref, plus la propriétaire est agée, plus c'est cher! Notez que le barême usufruit/nue-propriété n'a pas à jouer dans votre situation.

Ce type d'accord est tout à fait légal. Je ne pense pas qu'il soit nécessaire de faire constater quoique ce soit sur leur santé mentale. Il s'agit d'un vente immobilière classique. Si ces personnes ne sont pas sous tutelle ou un autre régime de protection il n'y a pas lieu de s'en inquiéter (sauf si leur défaillance mentale est flagrante et que le notaire s'en aperçoit... C'est en effet l'officier public qui évalue la capacité mentale des parties. Si il a un doute, il sollicitera une expertise médicale).

Voilà, j'espère avoir pu vous être utile, même si je suis conscient que mes réponses sont assez sommaires...

Bonne journée!

PS : Attention toutefois à la rente viagère. Notez à titre d'information que si il est prouvé, après le décès du créditrentier, que le débirentier avait, au moment de la conclusion du contrat, connaissance du risque imminent de décès du crédirentier, le contrat de rente viagère est susceptible d'être annulé par les tribunaux...